Loyers commerciaux en période de COVID-19 : la cacophonie législative et judiciaire

Depuis mars 2020 et l’apparition du COVID-19 en France, les preneurs et les bailleurs de locaux commerciaux s’interrogent, pour les premiers sur l’obligation de paiement des loyers commerciaux, et pour les seconds, sur les voies de droit offertes en cas d’impayés.

Entre la succession de dispositifs réglementaires et législatifs et les récentes décisions judiciaires en la matière, il n’est pas toujours aisé de démêler les effets de la crise sanitaire sur les droits et les obligations des preneurs et bailleurs de locaux commerciaux.

Aucun des dispositifs mis en place ne décharge le preneur de son obligation de payer les loyers commerciaux. Seules les sanctions juridiques et financières du non-paiement des loyers ont été encadrées. En effet :

• Pour la période du 12 mars au 23 juin 2020, la mise en œuvre des astreintes, clauses pénales, clauses résolutoires ou autres clauses de déchéance était reportée à la fin de cette période « juridiquement protégée » ;
• Pour les preneurs éligibles au fonds de solidarité, le pouvoir réglementaire a érigé une période spécifique du 12 mars au 11 septembre 2020. Aucune pénalité financière, intérêt de retard, astreinte, clause pénale, clause résolutoire ou autre clause de déchéance ne pourra être actionnée par les bailleurs en cas d’impayés de loyers commerciaux sur cette période. Cette protection réservée aux preneurs éligibles au fonds de solidarité est donc plus protectrice que le premier dispositif.
• Pour la période débutant le 11 juillet 2020, les preneurs affectés par une mesure de police administrative bénéficient d’une nouvelle période juridiquement protégée permettant de reporter la mise en œuvre des astreintes, clauses pénales, clauses résolutoires ou autres clauses de déchéance et plus généralement les voies d’exécution forcée.

Néanmoins, certaines décisions judiciaires rendues en début d’année 2021 semblent prendre le contre-pied des dispositifs ci-dessus en se fondant sur la perte de la chose louée au bénéfice du preneur, permettant ainsi à ce dernier d’être libéré de son obligation de paiement des loyers en période de COVID-19 (TJ, Paris, JEX, 20 janvier 2021, n°20/80923).

Nul doute que la jurisprudence de l’année 2021 sera riche d’enseignements en la matière.

Les avocats du Cabinet AXLO (www.axlo.fr)restent mobilisés pour vous conseiller et vous accompagner dans cette période de crise.

Pour consulter les dispositions législatives et réglementaires relatives aux loyers commerciaux :

• Article 4 de l’Ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire et à l’adaptation des procédures pendant cette même période ;
• Article 4 de l’Ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020 relative au paiement des loyers, des factures d’eau, de gaz et d’électricité afférents aux locaux professionnels des entreprises dont l’activité est affectée par la propagation de l’épidémie de covid-19 ;
• Article 14 de la Loi n° 2020-1379 du 14 novembre 2020 autorisant la prorogation de l’état d’urgence sanitaire et portant diverses mesures de gestion de la crise sanitaire.